Reforma Tributária: O Que Muda para Quem Compra, Vende ou Aluga Imóveis?

A regulamentação da reforma tributária definiu como o novo sistema de recolhimento de impostos será aplicado no Brasil a partir de 2026. O Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, aprovado pela Câmara dos Deputados em 17 de dezembro, foi sancionado pelo Presidente Luiz Inácio Lula da Silva e já regulamentado pela Lei Complementar 214/2025.

O que muda na cobrança de impostos?

A principal alteração da reforma é a unificação de cinco tributos (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em dois novos impostos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal.

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.

A reforma estabelece que os novos impostos incidirão sobre operações onerosas com bens ou com serviços que possua contraprestação (ou seja, pagamento) decorrente de:

I - compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação;

II - locação;

III - licenciamento, concessão, cessão;

IV - mútuo oneroso;

V - doação com contraprestação em benefício do doador;

VI - instituição onerosa de direitos reais;

VII - arrendamento, inclusive mercantil; e

VIII - prestação de serviços.

Na forma do inciso I acima, as operações de venda de imóveis e locações estarão sujeitas aos novos impostos. No entanto, nem todos os vendedores e locadores serão tributados, como será explicado abaixo.

Venda de imóveis: quem vai pagar os novos impostos?

A LC 214/2025 criou uma nova figura como contribuinte, que é a pessoa física, anteriormente não contribuinte dos impostos PIS e COFINS e, agora, será contribuinte do IBS e CBS em situações específicas. Já as empresas, que já eram contribuintes do PIS e COFINS, verão a alíquota final crescer.

Nesse sentido, a pessoa física será contribuinte nos seguintes casos:

1. Se a pessoa vende mais de três imóveis por ano (adquiridos há menos de 5 anos) – art. 251, § 1º, II; e

2. Se a pessoa vende mais de um imóvel que ela mesma construiu nos últimos 5 anos – art. 251, § 1º, III.

Caso a pessoa ultrapasse esses limites durante o ano, será automaticamente considerada contribuinte regular do IBS e CBS.

No caso das empresas que recolhem impostos pelo Lucro Presumido, a diferença de tributação entre imóveis no Estoque e no Ativo Imobilizado continuará existindo, isso porque a nova legislação altera a tributação com relação ao PIS e a COFINS, mas os impostos CSLL e IRPJ não foram alterados.

Sendo assim, se confirmada a alíquota de referência de 28%, a alíquota aplicável ao setor imobiliário seria cerca de 14% para IBS e CBS (mantendo-se o IRPJ e CSLL sem mudanças até o momento). Isso representa um aumento em relação à tributação atual, que varia entre 6,73% e 14,53% (com o adicional de 10%), em média.

Entretanto, para reduzir o impacto das mudanças, a lei introduziu o Redutor de Ajuste, que diminui a base de cálculo do IBS e CBS e pode reduzir significativamente a carga tributária da venda de imóveis.

O que muda para os aluguéis?

A nova figura do contribuinte pessoa física criada pela nova legislação também aplica-se para a renda auferida por aluguel. Nesse sentido, a pessoa física pagará IBS e CBS se:

• A renda anual é superior a R$ 240 mil, contando com aluguel de mais de três imóveis - Art. 251, § 1º, I, "a" e "b";

• Mesmo que tenha menos de três imóveis alugados, se a renda anual com aluguéis ultrapassar R$ 288 mil - art. 251, § 2º, II.

Para a pessoa jurídica que recolhe seus impostos pelo sistema do Lucro Presumido, a alíquota estimada para o IBS e CBS em caso de locação teve uma redução de 70%, de forma que se confirmada a alíquota de referência no patamar de 28%, poderíamos estimar uma alíquota final de 8,4% sobre a locação.